Faut-il déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC) ? La question revient sans cesse, et même certains professionnels du bâtiment s'y
perdent. Voici, à jour des textes en vigueur, de quoi ne plus se tromper.
La déclaration préalable
La déclaration préalable de travaux (DP) concerne des travaux qui n'atteignent pas le seuil du permis de construire. Elle est notamment exigée pour :
- l'agrandissement d'un bâtiment existant, dans certaines limites de surface,
- des travaux modifiant l'aspect extérieur d'une construction,
- un changement de destination sans modification des structures porteuses ni de la façade (par exemple une grange transformée en gîte),
- certaines constructions nouvelles de faible surface.
La DP permet à la mairie de vérifier la conformité du projet aux règles d'urbanisme en vigueur avant travaux (voir tableau ci-dessous).
Le permis de construire
Le permis de construire (PC) est l'autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie pour les projets de plus grande ampleur. Il est obligatoire pour :
- toute construction nouvelle, même sans fondation, dès lors qu'elle dépasse les seuils de surface indiqués plus bas,
- certains travaux d'extension d'un bâtiment existant,
- un changement de destination dès lors qu'il s'accompagne d'une modification des structures porteuses ou de la façade.
Le code de l'urbanisme distingue cinq destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres
activités des secteurs secondaire ou tertiaire. On parle de changement de destination lorsqu'on passe de l'une à l'autre.
Tableau de synthèse
| Dispense de formalité | DP | PC | |
| Constructions neuves |
Surface de plancher ou emprise au sol ≤ 5 m² Annexes : piscine avec bassin ≤ 10 m² Murs < 2 m Clôtures Murs de soutènement Terrasses de plain-pied Lignes, câbles et canalisations souterrains |
Surface de plancher ou emprise au sol > 5 m² et ≤ 20 m² Annexes : piscines entre 10 et 100 m² non couvertes (ou couverture < 1,80 m) Murs ≥ 2 m |
Tous les autres travaux Surface de plancher ou emprise au sol > 20 m² Constructions faisant dépasser le seuil de recours à l'architecte (150 m²) Constructions de plus de 12 m de hauteur |
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Travaux de réparation ou d'entretien ordinaires Ravalement à l'identique
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Changement de destination sans modification des structures porteuses ni de la façade Extension de 5 à 20 m² (5 à 40 m² en zone U d'un PLU) |
Travaux modifiant les structures porteuses ou la façade Extension > 20 m² (> 40 m² en zone U) Extension faisant dépasser 150 m² de surface totale, quelle que soit sa propre surface |
Deux points sur lesquels beaucoup de projets se font piéger :
- Le relèvement du seuil à 40 m² en zone U (zone urbaine d'un PLU, POS ou carte communale) ne dispense pas de permis si la surface totale du bâtiment après travaux dépasse 150
m². Une extension de 25 m² sur une maison de 130 m² fait basculer l'ensemble à 155 m² : permis de construire obligatoire, même si l'extension seule reste sous les 40 m².
- Le seuil de 20 m² s'applique intégralement en dehors des zones U : pas de relèvement à 40 m² hors PLU, en zone A, N ou AU, ni en secteur soumis au règlement national
d'urbanisme.
Il existe des nuances à ces règles générales (secteurs ABF, sites patrimoniaux remarquables, sites classés, Natura 2000...), pour lesquels les seuils de dispense peuvent être réduits, voire
supprimés. N'hésitez pas à me consulter pour lever tout doute sur la bonne démarche.
La surface de plancher
La surface de plancher (article R.111-22 du code de l'urbanisme) — à ne pas confondre avec la surface utile ni avec la surface « loi Carrez » — correspond à la somme des surfaces de chaque niveau
clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, mesurée au nu intérieur des murs de façade (hors épaisseur des murs et de l'isolation), déduction faite des trémies
d'escaliers, des embrasures et des surfaces affectées au stationnement des véhicules.
Le recours obligatoire à l'architecte
Le recours à un architecte pour élaborer le dossier de permis de construire est le principe (loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture, article R.431-2 du code de l'urbanisme). Un particulier peut
néanmoins en être dispensé pour :
- une construction nouvelle, y compris une maison individuelle, dont la surface de plancher ou l'emprise au sol de la partie constitutive de surface de plancher reste ≤ 150 m²
;
- l'extension d'une construction existante, si la surface totale après travaux ne dépasse pas 150 m².
Attention à trois pièges fréquents :
1. Le seuil s'apprécie sur la surface totale après travaux (existant \+ créé), pas sur la seule surface ajoutée. Une maison de 130 m² étendue de 25 m² atteint 155 m² :
l'architecte devient obligatoire.
2. Si le bâtiment dépasse déjà 150 m² avant travaux, l'architecte est obligatoire pour toute extension soumise à permis, quelle que soit sa surface.
3. La dispense ne concerne que les particuliers construisant pour eux-mêmes. Une société — y compris une SCI, même familiale — doit recourir à un architecte quelle que soit
la surface du projet (article L.431-3 du code de l'urbanisme). Il en va de même pour les ERP, indépendamment de leur surface, en raison des exigences de sécurité incendie et
d'accessibilité.
Le seuil agricole est distinct : un exploitant ou une CUMA en est dispensé tant que la surface de plancher et l'emprise au sol restent ≤ 800 m².
Le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme est un document d'information, pas une autorisation. Il en existe deux types :
- le certificat d'information, qui indique les règles d'urbanisme applicables à un terrain donné ;
- le certificat opérationnel, qui renseigne sur la faisabilité d'un projet précis.
Sa demande est facultative, mais fortement recommandée avant l'achat d'un bien (terrain à bâtir ou immeuble) ou avant d'engager une opération de construction : il permet de sécuriser en amont la
constructibilité d'un terrain et d'anticiper les démarches à prévoir.
Ce panorama simplifie des règles qui comportent de nombreuses exceptions locales (PLU, sites classés, abords de monuments historiques, loi Littoral, Natura 2000...). Chaque situation mérite une vérification au cas par cas — n'hésitez pas à nous consulter.